Se você já vendeu, comprou ou alugou um imóvel, deve ter ouvido falar na avaliação de imóveis. Trata-se de um processo necessário para a venda e compra de terrenos, casas e apartamentos, sejam eles urbanos ou rurais. O mesmo também se enquadra para os casos de locação de imóveis.
Através do laudo é possível definir o real valor de mercado do imóvel, levando em consideração todos os mínimos detalhes para encontrar a precificação correta. Isto é feito com base em critérios relevantes que devem ser analisados, como a localidade, tamanho do imóvel, se há necessidade de reforma e outros fatores.
Neste artigo, vamos descrever tudo o que você precisa saber sobre avaliação de imóveis para valor de mercado. Continue a leitura até o final para saber mais.
Do que se trata a avaliação de imóveis?
A avaliação de imóveis é o ato de mensurar e comparar os valores econômicos de tudo o que compõe um imóvel, com base no mercado e no período analisado. Em resumo, tem como objetivo definir quanto o imóvel vale. Normalmente, é utilizada para um determinado fim, seja venda, compra, aluguel, financiamento, construção e/ou processo judicial, como partilha de bens de uma herança.
A pesquisa e o parecer resultam no laudo de avaliação de imóvel, um documento feito por especialistas, como corretores de imóveis, engenheiros (perícias de engenharia) e arquitetos. Para realizá-lo, esses profissionais devem aplicar algumas técnicas baseadas na NBR 14.653 (Avaliação de Bens), da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
Existem ainda as instituições orientadoras, como a própria ABNT, o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea), Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (Confea), Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape) e Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
De acordo com a NBR 14.653-2, os imóveis urbanos podem ser classificados da seguinte forma:
- (i) quanto ao seu uso: residencial, comercial, industrial, institucional e misto;
- (ii) quanto ao seu tipo: terreno, apartamento, casa, escritório, loja, galpão, vaga de garagem, hotéis, motéis, escola, cinemas, teatros, clubes recreativos, prédios industriais e mistos e;
- (iii) quanto ao seu agrupamento: loteamento, condomínio de casas, prédios de apartamentos, prédio comercial, conjunto habitacional, conjunto de salas comerciais, conjunto de prédios comerciais, conjunto de unidades comerciais e complexo industrial.
Já na ABNT 14.653-3, que rege a avaliação dos imóveis rurais, existem muitas semelhanças com as premissas de um imóvel urbano. Por exemplo, deve ser avaliada a caracterização do bem, os aspectos regionais, a infraestrutura, a estrutura fundiária e os fatores econômicos, cartográficos e topográficos. O avaliador também deve realizar a descrição dos aspectos físicos da terra, como:
- Identificação do perfil do solo (pedológico);
- Capacidade de uso das terras e condições legais.
- E, se houver, as produções (agrícola e/ou pecuária).
Parecer verbal ou parecer técnico?
Para realizar a avaliação de um imóvel, o engenheiro responsável poderá oferecer apenas um parecer verbal sobre a precificação do bem analisado, ou ainda um parecer técnico. Caso escolha a segunda opção, o laudo deve ser documentado.
Nos casos de processos judiciais e em outros que necessitem, o parecer técnico é o mais efetivo, já que se trata de um documento formalizado, por escrito, datado e assinado por um profissional capacitado para tal função.
O responsável pelo parecer deve ser capaz de compreender até que ponto somente a sua especialidade é apropriada para o laudo, ou se existe a necessidade de se unir com profissionais de outras áreas, dependendo de cada contexto.
Quais são os principais critérios utilizados?
Quando se avalia o valor de um imóvel, é preciso considerar alguns fatores nas etapas de vistoria. Confira a seguir:
- Localização: Os valores oscilam muito entre as regiões. Por isso, a localização influencia bastante no preço do imóvel. Devem ser considerados a cidade, o bairro e a rua, além de questões mais detalhadas, como criminalidade na região, proximidade de hospitais, delegacias e outros serviços essenciais e de emergência, saneamento básico, facilidade de acesso aos meios de transporte, poluição sonora, etc.
- Condições e acabamento do imóvel: Quando o laudo é de uma casa ou de um apartamento já construídos, é preciso analisar as condições estruturais do imóvel. Qual é a metragem? Como está o acabamento? Tem revestimento e pintura de qualidade? E as condições de fachada, elétrica, hidráulica, forros, telhados e vidros? Tudo isso influencia diretamente na precificação. Outros investimentos no imóvel agregam valor, como móveis planejados, piscina e porcelanato, por exemplo.
- Documentação: A documentação em dia é fundamental para conseguir realizar as operações financeiras de compra e venda. Além de garantir mais segurança aos envolvidos, diminui as dores de cabeça e ainda facilita todo o processo.
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Pericial Pro Engenharia
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